Waarom gemeenten geen uitspraken doen over toekomstige bouwlocaties

Gemeenten in het hele land verzilveren grond, maar tegen welke prijs? Grondspeculatie kan leiden tot economische zeepbellen, aantasting van het milieu, sociale onrust en concentratie van rijkdom. Voorheen voerden gemeenten voornamelijk een ‘actief grondbeleid’, dat wil zeggen dat gemeenten actief grond kopen met het idee hier later gebruik van te maken door bijvoorbeeld hier woningen te gaan ontwikkelen. Tegenwoordig mogen gemeenten dit niet meer op deze wijze doen om speculatie te voorkomen. Maar wat is speculatie eigenlijk?

bron: https://www.rivm.nl/bibliotheek/digitaaldepot/3_De_grondmarkt_voor_woningbouwlocaties.pdf

Wat is grondspeculatie? Grondspeculatie is het kopen van grond met de bedoeling deze in de toekomst tegen een hogere prijs te verkopen. De waarde van de grond is gebaseerd op het potentiële gebruik, niet op het huidige gebruik. Grondspeculanten zijn vaak investeerders die niet van plan zijn om de grond zelf te gebruiken, maar rekenen op anderen om het te ontwikkelen. Gemeenten kunnen beslissen of een bestemming wijzigt en daarmee hebben zij veel invloed op de waardestijging van een stuk grond. Zo konden zij voorheen goedkoop grond opkopen, vervolgens de bestemming wijzigen en gronden door verkopen aan ontwikkelaars en daarmee enorme winsten behalen. Dat mag niet meer. 

Hoewel grondspeculatie voordelen kan hebben, kan het ook leiden tot nadelen. Gemeenten zullen daarom niet vaak prijsgeven of zij ergens van plan zijn te ontwikkelen om speculatie te voorkomen. Zo houden gemeenten en provincies steeds vaker documenten geheim. Wanneer gemeenten dergelijke uitspraken doen kunnen investeerders daarop inspelen waardoor de grond duurder wordt voor de gemeente om deze aan te kopen.

Gemeenten verdienen op verschillende manieren geld aan grondspeculatie. Eén manier is door ontwikkelaars “impactfees” in rekening te brengen. Impactheffingen zijn eenmalige kosten die ontwikkelaars aan de gemeente moeten betalen om de kosten te compenseren van infrastructuurverbeteringen die moeten worden aangebracht om de nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken. De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op de geschatte impact die de ontwikkeling zal hebben op de gemeente.

Een andere manier waarop gemeenten geld verdienen aan grondspeculatie, is door grond tegen een te hoge prijs aan ontwikkelaars te verkopen. Dit wordt vaak gedaan via een proces dat onteigening wordt genoemd, waarbij de overheid privébezit in beslag neemt voor openbaar gebruik. In veel gevallen keert de overheid dan om en verkoopt het onroerend goed met winst aan een ontwikkelaar.

Gemeenten kunnen zich ook bezighouden met grondspeculatie door land te herbestemmen voor ontwikkeling met een hogere dichtheid. Dit kan leiden tot meer inkomsten uit de onroerende voorheffing, maar ook meer inkomsten uit zaken als vergunningen en inspecties. Herbestemming kan ook leiden tot meer ontwikkelingsactiviteit, wat banen kan creëren en omzetbelasting kan genereren.

Grondspeculatie kan een aantal nadelen hebben, waaronder economische zeepbellen, aantasting van het milieu, sociale onrust en concentratie van rijkdom.

Economische zeepbellen kunnen ontstaan ​​wanneer de prijs van grond of woningen wordt opgedreven door speculatie, wat leidt tot een onhoudbare markt. Dit kan uiteindelijk leiden tot een overwaardering van de grond waardoor deze minder aantrekkelijk wordt voor ontwikkelaars of gemeenten omdat zij hier ook aan willen verdienen. Als er te veel grond investeerders in hetzelfde gebied zitten met verschillende prijzen wordt het stuk minder aantrekkelijk. Om deze reden werkt IGN Vastgoed voornamelijk met een aanbiedingsplicht. Zo hoeft een gemeente of ontwikkelaar slechts met één partij om de tafel en behoudt iedere investeerder hetzelfde rendement.

Aantasting van het milieu kan optreden wanneer ontwikkelaars land vrijmaken voor nieuwe bouwprojecten. Dit kan leiden tot bodemerosie, waterverontreiniging en verlies van leefgebied voor planten en dieren. Deze vraagstukken worden steeds belangrijker net zoals duurzaam bouwen en rekening houden met stikstof. Belanghebbende in de regio zijn daarom soms tegen het bouwen van woningen in hun omgeving. Dat brengt ons tot het volgende nadeel.

Maatschappelijke onrust kan ontstaan ​​door verdringing van bestaande bewoners en bedrijven bij goedgekeurde nieuwbouwprojecten. Dit kan leiden tot protesten, petities en procedures. Dit zorgt voor vertraging van woningbouwprojecten en hier wil Minister Hugo de Jonge wat aan doen. Hij heet plannen gemaakt om de bezwaarprocedures tegen woningbouw te verkleinen.

Rijkdom-concentratie treedt op wanneer speculanten grote hoeveelheden land opkopen, wat leidt tot een concentratie van rijkdom in de handen van een paar individuen. Dit kan ongelijkheid verergeren en tot sociale spanningen leiden.

Om erachter te komen of uw gemeente zich bezighoudt met grondspeculatie, kunt u controleren op een beleid inzake grondspeculatie, zoeken naar bewijs van grondspeculatie en kijken wat het standpunt van de gemeente is over de kwestie. Als u wilt weten of uw gemeente zich bezighoudt met grondspeculatie, dan is de eerste stap het controleren op grondspeculatiebeleid. Als uw gemeente geen beleid heeft, betekent dat niet noodzakelijkerwijs dat ze niet bezig is met grondspeculatie, maar het kan moeilijker zijn om bewijs van de praktijk te vinden.

Sinds 1 januari 2010 zijn overheden verplicht vanuit de Wet ruimtelijke ordening om ruimtelijke plannen te digitaliseren en toegankelijk te maken via de Landelijke Voorziening Ruimtelijkeplannen.nl. Het Kadaster en Geonovum zijn sinds 1 mei 2010 samen hier verantwoordelijk voor het beheer van deze Landelijke Voorziening. Overheden moeten dus hun plannen delen waardoor er dus indicatie getoont kunnen worden over speculatie van gronden.

Zo kun je via Het Kadaster en Ruimtelijke Plannen kijken welke gronden in bezit zijn van de gemeente en welke plannen zij hebben met bepaalde gebieden.

Via het Kadaster kan er ook gekeken worden voor welke prijs welke grond aan wie verkocht is.

Wanneer er een bestemmingswijziging plaatsvindt kan deze teruggevonden worden op Ruimtelijke Plannen.

Daarnaast kan een gemeente ook een voorkeursrecht uitspreken over bepaalde gronden. Dit geeft een overheid het eerste recht op koop wanneer de verkoper besluit de gronden te verkopen.