De grondmarkt is een relatief jonge markt. Sinds ongeveer zo’n 13 jaar wint de grondmarkt aan populariteit. In het verleden konden vooral grote investeerders met miljoenen tot hun beschikking of beleggingsfondsen investeren in grond. 

Daarnaast was er regelmatig sprake van vriendjespolitiek binnen de grondhandel. Ons kent ons. Hierdoor was investeren in grond niet toegankelijk voor de particuliere investeerder. Daar is de afgelopen jaren verandering ingekomen.  Dit heeft gezorgd voor een toename in grondhandelaren en daardoor is de markt toegenomen in populariteit. Dit komt vooral doordat sinds 2010 het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat vanaf 1 januari 2010 alle ruimtelijke plannen digitaal beschikbaar moeten zijn. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van de website ruimtelijkeplannen.nl, waarop investeerders snel en gemakkelijk informatie kunnen vinden over het gebruik van grond en vastgoed in Nederland.

Het investeren in grond kent vele voordelen maar er zijn ook een aantal valkuilen waarop je als investeerder moet letten wanneer je besluit te investeren in grond. In deze blog bespreken we een aantal van deze valkuilen.

Als je wil investeren in grond zijn er een aantal dingen waar je op moet letten. Het is altijd raadzaam om je te laten adviseren door experts op het gebied van grondinvesteringen en natuurlijk je eigen onderzoek te doen. We noemen hier een aantal zaken waar rekening gehouden mee moet worden.

• Raadpleeg Ruimtelijkplannen.nl
• Wat is er bekend in de media
• Zijn er omgevingsvisies bekend
• Wat geeft de grondprijzen brief van de gemeente aan
• Welke partijen investeren in het gebied
• Wat ligt er in de omgeving van het gebied
• Ligt het in de buurt van een natura-2000 gebied
• Hoe dicht ligt het tegen de dorpsrand
• Wat is er bekend over de verkoper
• Wat zeggen anderen over de verkoper

Sinds 1 januari 2010 moeten alle ruimtelijke plannen digitaal beschikbaar zijn. De website bevat o.a. bestemmingsplannen, structuurvisies en algemene regels van gemeenten, provincies en het Rijk. De website is in opdracht van de Nederlandse overheid opgezet. Investeerders die investeren in grond in Nederland kunnen op de website ruimtelijkeplannen.nl belangrijke informatie vinden over bestemmingsplannen en wijzigingen.

Meer weten over ruimtelijke plannen? Lees onze blog wat is ruimtelijke plannen.

Wanneer gemeenten of provincies ergens willen gaan bouwen gaat hier een heel traject aan vooraf. Vaak worden er nieuwfragmenten met betrekking tot het bouwen in woonplaatsen, gemeenten en provincies gedeeld met het publiek. Ook doen bouwbedrijven en projectontwikkelaars uitingen omtrent ontwikkelingen in bepaalde gebieden. Zoek daarom altijd goed op wat er bekend is over het specifieke gebied.

De omgevingsvisie beschrijft de maatschappelijke opgave en de te beschermen kernkwaliteiten van een gemeente of provincie. De omgevingsvisie wordt vaak voor een langere periode gemaakt bijvoorbeeld voor 2015 tot 2025. Het woord zegt het al, de omgevingsvisie bevat de visie voor de omgeving en maakt een plan voor een aantal jaar.

Wanneer projectontwikkelaars ergens gaan bouwen moeten de plannen bijvoorbeeld binnen de omgevingsvisie passen. Daarnaast staat er waardevolle informatie in over bijvoorbeeld het zoekgebied van de gemeente waar zij in de toekomst woningbouw willen realiseren.

Elke gemeente in Nederland publiceert jaarlijks een grondprijzenbrief. De Grondprijzenbrief heeft als doelstelling om zowel het bestuur als de organisatie inzicht te geven in de wijze van vaststelling en hoogte van de grondprijzen. Hierin wordt de waarde van grond weergegeven. Bouwgrond in Amsterdam is over het algemeen duurder als bijvoorbeeld in Drenthe. Aan de hand van de grondprijzenbrief kan een investeerder een indicatie krijgen van wat een bepaald stuk grond oplevert wanneer dit van bestemming wijzigt.

Als je als investeerder een stuk agrarische grond aangeboden krijgt met een dusdanige hoge prijs dan kan het wellicht minder interessant zijn als het te verwachten rendement laag is. Daarnaast moet er ook rekening gehouden worden met kosten voor bijvoorbeeld het bouwrijp maken en een projectontwikkelaar moet ook wat kunnen verdienen wanneer deze partij erop gaat ontwikkelen. Lees je daarom goed in!

Zijn er meer partijen die investeren in hetzelfde gebied? Dan kan dit een indicatie zijn dat er in de toekomst gebouwd kan gaan worden. Wanneer gemeente stukken grond opkopen dan doen zij dit met een reden. Gemeenten deden vroeger aan actief grondbeleid waarop zij op voorhand grond opkochten om daar later op te kunnen ontwikkelen. Hierdoor is wel eens oneerlijke concurrentie ontstaan. Gemeenten kochten grond goedkoop op en kunnen zelf bepalen of er op gebouwd gaat worden. Zo konden zij enorme winsten pakken. Tegenwoordig mag dit niet meer en dat is ook een van de redenen waarom de website ruimtelijkeplannen.nl in het leven is geroepen. Meer transparantie.

Gemeenten kopen daarom niet meer zomaar grond op. Om speculatie te voorkomen doen zij vaak ook niet in een te vroeg stadium uitspraken over stukken grond. Lees hier meer over waarom gemeenten geen uitspraken doen over toekomstige bouwlocaties.

Naast gemeenten kun je ook achterhalen of andere investeerders grond opkopen of bouwbedrijven. Wanneer grote bouwbedrijven grond opkopen doen zij dit vaak met het oog om hier later woningbouw op te ontwikkelen. Je kunt via de website kadaster.nl meer informatie vinden over wie eigenaar is van een stuk grond en wat deze partij voor dit stuk grond heeft betaald.

Deze informatie kan ook waardevol zijn om te achterhalen voor welke prijs de omliggende stukken grond worden verkocht. Wanneer investeerders bereid zijn meer te betalen in het zelfde gebied kan dit een indicatie zijn dat de waarde van de grond is gestegen.

Omtrent woningbouw zijn er veel regels. Zo mag er niet te dicht tegen een snelweg aangebouwd worden. Niet elke bodem is geschikt voor woningbouw en er mag bijvoorbeeld ook niet gebouwd worden binnen de stankcirkel van een agrarisch bedrijf. Kijk daarom altijd goed wat er in omgeving langs het perceel ligt en wat hierover bekend is.

Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. In Nederland hebben wij ook Natura-2000 gebieden zoals De Veluwe. De laatste jaren is er veel te doen omtrent deze gebieden. Doordat we jarenlang te veel stikstof hebben uitgestoten wereldwijd wordt volgens experts deze gebieden aangetast. Doordat deze gebieden door Europa beschermt zijn mag er in en in de omgeving van zo’n gebied niet zomaar gebouwd worden en vaak helemaal niet gebouwd worden. Houd hier dus rekening mee.

Wanneer er gebouwd gaat worden wordt er vaak gesproken over binnen- en buiten stedelijk bouwen. Binnenstedelijk bouwen betreft het bouwen binnen de bestaande gemeenten. Door de jaren heen zie je dat steden vanaf de kern uit steeds groter zijn geworden. Hierdoor breiden steden steeds meer uit. Binnenstedelijk bouwen gaat vaak ten kosten van het groen binnen een stad of dorp en daardoor moeten ze steeds vaker ‘de lucht in’. Maar niet overal is er ruimte en de wens om hoogbouw te plaatsen.

Duurzaamheid wordt steeds populairder en kwesties als stikstof zijn belangrijker dan ooit. Groen in een dorp of stad wordt daarom ook steeds belangrijker. Hierdoor zijn gemeenten steeds vaker gedwongen om aan de rand van een stad te bouwen en daardoor de contouren van een stad of dorp te vergroten.

Wanneer je investeert in een stuk grond is het daarom belangrijk om te kijken of het stuk grond binnen de contouren valt of er tegenaan ligt. Wanneer een perceel tegen de stadsranden aan ligt is de kans om hier te gaan bouwen veel aannemelijker dan wanneer dit midden in een weiland ligt waar geen huizen in de omgeving liggen. Nieuwbouw heeft namelijk ook voorzieningen nodig en het moet bereikbaar zijn om hier te kunnen bouwen.

Het is altijd belangrijk om onderzoek te doen naar de partij met wie je op het punt staat zaken te doen. Hoe lang bestaat het bedrijf al, wat zijn andere projecten die zij hebben gedaan, zijn ze transparant en hoe komen zij over. In het verleden zijn er binnen de markt partijen geweest die niet ten goede trouw waren. Tegenwoordig zijn er veel van deze partijen failliet omdat deze manier van werken niet houdbaar is. Doe daarom altijd goed onderzoek naar de verkopende partij.

Partijen die langer actief zijn hebben vaak een reputatie opgebouwd. Bekijk reviews en ervaringen van andere participanten of vraag mede-investeerders over hun ervaring met de verkopende partij. Zo kun je zelf een goed besluit maken om zaken te doen met een verkopende partij!

Benieuwd hoe IGN Vastgoed te werk gaat? Lees onze werkwijze, bekijk onze projecten of vraag een gratis brochure aan en kom in contact met onze adviseurs!