Onteigening van grond: Wat houdt het in?

Onteigening van grond: Wat houdt het in?

Onteigening van grond: Wat houdt het in? 1024 538 IGN Vastgoed

Onteigening van grond: Wat houdt het in?

Wat is onteigening van grond? Deze vraag komt vaak naar voren wanneer de overheid eigenaar wil worden van jouw grond, inclusief eventuele woning of gebouw. De laatste weken is dit weer in het nieuws naar voren gekomen als mogelijke oplossing voor het woningtekort. Onteigening vindt plaats wanneer de overheid een bepaald stuk land nodig heeft voor algemeen belang, zoals de aanleg van een weg, brug, spoorweg of waterweg. In dit artikel zullen we dieper ingaan op de procedure van onteigening in Nederland en welke stappen er genomen worden in dit proces. Daarnaast kijken we naar de recente ontwikkelingen omtrent het onteigenen van grond.

Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling.

Wat is onteigening van grond?

Onteigening is de gedwongen overdracht van het eigendomsrecht van particulieren aan de overheid. Dit houdt in dat de overheid eigenaar wordt van de grond, inclusief eventuele woningen of gebouwen, van een particulier. Onteigening wordt vaak toegepast wanneer de overheid de grond nodig heeft voor het algemeen belang, zoals voor de aanleg van een weg, brug, spoorweg of waterweg. Onteigening bestaat al heel lang maar recent is het weer in het nieuws gekomen door Minister de Jonge.

 

Waarom wordt onteigening toegepast?

Onteigening wordt toegepast omdat het kan bijdragen aan de realisatie van projecten die van belang zijn voor de samenleving. Het stelt de overheid in staat om grond en eigendommen te verkrijgen die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van infrastructurele projecten, stadsontwikkeling, natuurbehoud of andere openbare doeleinden. Hierdoor kan de overheid de gewenste plannen en ontwikkelingen uitvoeren.

 

Rechten van de eigenaar bij onteigening

Bij onteigening heeft de eigenaar bepaalde rechten. Volgens de Onteigeningswet heeft de eigenaar recht op een volledige schadevergoeding. Dit houdt in dat de eigenaar een vergoeding ontvangt voor alle schade die het directe en noodzakelijke gevolg is van de onteigening. De schadevergoeding kan bestaan uit onder andere de waardevermindering van de overblijvende grond, verlies aan inkomsten, verhuiskosten, financieringskosten, belastingschade, herinrichtingskosten, advocaatkosten en andere redelijke deskundigenkosten zoals van een taxateur, makelaar of accountant. De schadevergoeding wordt verrekend met eventuele voordelen of andere vergoedingen, zoals een planschadevergoeding.

Het proces van onteigening verloopt in twee fasen: de administratieve procedure en de gerechtelijke procedure. In de administratieve procedure vraagt de overheid aan de regering om een onteigeningsbesluit te nemen. Na het onteigeningsbesluit volgt de gerechtelijke procedure, waarbij de overheid aan de rechter vraagt om de onteigening uit te spreken en de schadevergoeding vast te stellen. De rechter controleert daarbij of de administratieve procedure correct is uitgevoerd. Als eigenaar ontvangt men een dagvaarding om voor de rechter te verschijnen, waarbij het verplicht is om een advocaat in te schakelen.

Waarom is onteigening de laatste tijd in het nieuws?

De laatste tijd in onteigening weer in opsprak gekomen. In Nederland is een enorm woningtekort. Een van de belemmeringen bij het bouwen van woningen is dat vaak de grond te duur is. Dit in combinatie met gestegen rente, gestegen materiaalkosten en gestegen arbeidskosten zorgen ervoor dat het bouwen van betaalbare woningen moeilijker is geworden. Vooral in de grote steden is de grond ontzettend duur. Vaak wordt ook gezegd dat niet het huis duur is maar de grond eronder: Locatie, locatie, locatie!

De Minister voor Volkshuisvesting, Hugo de Jonge, wil het woningtekort oplossen en zo snel mogelijk 1 miljoen woningen bouwen. Als doelstelling wil hij 100.000 woningen per jaar bouwen maar dat is tot dusver nog niet gelukt en dit zal ook in 2024 niet lukken. Het woningtekort zal de komende jaren dus alleen maar toenemen.

 

Onteigenen duurt te lang

Het onteigenen wordt de laatste tijd weer genoemd als (uiterste) middel om in te zetten om sneller te kunnen bouwen. Het probleem wat nu heerst is dat de procedure te lang duurt. Als men in onderhandeling is voor het kopen van grond dan gaat hier veel tijd overheen. Als men er dan niet uitkomt, kan over gegaan worden tot onteigening. Dit proces kan vervolgens ook een aantal jaar duren. Dit duurt te lang en Minister de Jonge wil dit aanpakken.

„Stel: in stedelijk gebied zitten drie, vier, vijf grondeigenaren die willen bouwen en één niet. Moet de rest daarop wachten? Onderhandelingen over grondaankopen duren nu tot twee à tweeënhalf jaar, onteigeningsprocedures ook. Door het parallel te doen, dat scheelt gewoon twee jaar tijd in de procedures.”

bron: https://www.nrc.nl/nieuws/2023/06/19/het-grondbeleid-moet-om-grond-moet-sneller-beschikbaar-en-goedkoper-worden-a4167549

De Minister wil nu dat wanneer een gemeente interesse heeft in een stuk grond, deze gelijktijdig met de onderhandeling een onteigeningprocedure kan starten zodat dit parallel loopt en hier dus geen extra tijd over heen gaat. Dit zorgt voor opspraak want dit is eigenlijk onderhandelen met een mes op de keel.

Meer duidelijkheid door gemeenten

Het onteigen moet dus makkelijker en sneller kunnen door gemeenten. Hier is niet iedereen het mee eens en dit is tegen de wet. Hoogleraar onteigeningsrecht Jacques Sluysmans noemt de voorstellen van minister De Jonge over onteigening van grond ‘best radicaal’. De Jonge wil dat de grond goedkoper verworven wordt en dat de waarde van de grond wordt bepaald op het gebruik ervan, constateert Sluysmans. Dat betekent dat landbouwgrond, waarop woningbouw gepland is, door de overheid voor de landbouwwaarde gekocht kan worden. “In 1977 was het CDA daar tegen en dat leidde toen tot de val van het kabinet. Opmerkelijk dat dan nu juist uit de koker van het CDA dit voorstel komt.”

bron: https://www.boerderij.nl/hoogleraar-onteigening-minister-hugo-de-jonge-gaat-in-tegen-eigen-wet

Een bijzondere ontwikkeling omdat hier in het verleden al ontzettend veel over te doen is geweest. Een van de redenen dat de grondmarkt ontstaan is, is omdat voorheen gemeenten met voorkennis goedkoop landbouwgrond opkochten van boeren om vervolgens hier op te bouwen waardoor de enorme waardestijging een boer werd ontnomen. Dit mag niet bij wet.

 

Meer transparantie over woningbouw

Het kabinet wil op de langere termijn dat gemeenten duidelijker zijn aan projectontwikkelaars over woningbouw en dit eerder bekend maken. Hierdoor wordt van tevoren duidelijker wat de kosten zijn voor de ontwikkeling van een gebied. Een ontwikkelaar moet namelijk meebetalen aan de infrastructuur. Door meer duidelijkheid te geven over woningbouw en de kosten over de ontwikkeling, kan er een eerlijke prijs worden berekend voor een stuk grond. Een mooie ontwikkeling vindt IGN Vastgoed. Transparantie is ontzettend belangrijk in alle stappen van de keten.

Feiten en cijfers over onteigening

  • 89% (18.120) van alle grondeigenaren droeg voorafgaand of tijdens de onteigeningsprocedure in goed overleg de grond over aan de overheid. Bij 11% van de eigenaren vond uiteindelijk gedwongen onteigening plaats.
  • Ongeveer 30.000 (86%) percelen werden vrijwillig overgedragen. 5.388 (14%) percelen werden via onteigening overgedragen.
  • 15.000 hectare (84%) werd in goed overleg overgedragen en 3.008 hectare (16%) via onteigening.
  • De 2 meest voorkomende doelen van grondverwerving zijn: de aanleg van infrastructuur (zoals snelwegen, kanalen of spoorwegen) en ruimtelijke ontwikkeling (vooral woningbouw).
  • De staat onteigent vooral grond voor infrastructuur en natuurcompensatie. Dit vraagt relatief veel ruimte waardoor de staat meer grond onteigent dan gemeenten.
  • Van alle onteigende grond was 62% agrarische grond (1.866 hectare). Dit is 0,1% van de beschikbare oppervlakte aan landbouwgrond.
  • Zowel het aantal onteigeningen als het aantal onteigende percelen daalde sinds 1995, vooral voor woningbouw. De onteigende oppervlakte is echter niet afgenomen.
  • In de provincies Drenthe en Groningen werd de afgelopen 27 jaar de minste oppervlakte onteigend. In Zuid-Holland en Noord-Brabant de meeste.

bron: https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/kadaster/hoeveel-wordt-er-nederland-onteigend