Woningbouw

    Middenhuur- en belastingplannen Hugo de Jonge forceert verhuurders tot verkoop
    Middenhuur- en belastingplannen Hugo de Jonge forceert verhuurders tot verkoop 1024 538 IGN Vastgoed

    Middenhuur- en belastingplannen Hugo de Jonge forceert verhuurders tot verkoop

    Middenhuur- en belastingplannen Hugo de Jonge forceert verhuurders tot verkoop

    De aangekondigde plannen van minister Hugo de Jonge en de verhoging van de vermogensbelasting zorgt ervoor de verhuurders hun extra woningen beter kunnen verkopen dan blijven verhuren. Beleggers en investeerders vreesde al het ergste, inmiddels is er steeds meer duidelijk over de financiële gevolgen van de toekomstige plannen. Verhuurders kiezen eieren voor hun geld en willen liever hun extra woningen kwijt.

    “Mensen besluiten dat een woning niet meer in de verhuur komt. Ik merk het in de dagelijkse praktijk en collega’s ook.” zegt de voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam Jerry Wijnen tegen NOS Nieuws.

    Lees ook

    Hugo de Jonge legt middenhuur aan banden

    Hugo de Jonge legt middenhuur aan banden

    Hugo de Jonge legt middenhuur aan bandenAl maanden werd er over gesproken en nu lijkt Hugo de Jonge met de concrete plannen te komen voor het aan banden leggen van de middenhuur. Al jaren wordt er geklaagd over de extreem hoge huurprijzen……

    Lees Meer

    Verhuren wordt onaantrekkelijk

    In de aangekondigde plannen moeten woningen voor de verhuur meer punten scoren binnen het puntensysteem om te kunnen voldoen aan de eisen die gelden voor een hogere huurprijs. Voldoet een woning niet aan het aantal punten dan kan er maximaal een huurprijs van €1100 gevraagd worden. Hierdoor komen veel verhuurders in de problemen vanaf 2024. Het is namelijk moeilijker geworden om aan alle eisen te voldoen.

    Dit zorgt ervoor dat verhuren onaantrekkelijk wordt. Beleggers en investeerders die al jaren in het vastgoed zitten zijn niet blij met de aangekondigde plannen en kiezen er steeds vaker voor het buitenland of alternatieve investeringen.

    Op advies van fiscalisten en accountants kiezen verhuurders nu liever voor het verkopen van de extra woningen. Sommige kiezen er zelfs voor om verhuurders geld mee te geven om iets anders te zoeken. “Ik moet eerst de huurders uitkopen, die bied ik 30.000 euro als ze iets anders vinden. Het is nu absoluut aantrekkelijker om te verkopen dan de woning aan te houden, zelfs als ik die 30.000 euro kwijt ben. Ik heb het allemaal laten doorrekenen door een fiscalist en accountant.” zegt verhuurder Dirk van Hees tegen NOS Nieuws.

    Is dit het wenselijk effect?

    Hiermee lijken de effecten van de plannen Hugo de Jonge te werken. Door het verhuren van extra woningen minder aantrekkelijk te maken komen er meer koopwoningen beschikbaar. Hierdoor groeit het aanbod en kunnen woningzoekende sneller een huis bemachtigen. Door het groeiende aanbod kan er voldaan worden aan de vraag en door marktwerking kunnen de prijzen voor woningen gaan dalen. Echter moet dit nog blijken.

    Sommige verhuurders en experts zijn ook sceptisch over het effect van de plannen. Vaak komen de personen die huren niet aanmerking voor het kopen van vergelijkbare woningen. Huren is dan een uitkomst. Doordat beleggers en investeerders weglopen zal de markt voor huurwoningen krimpen.

    De tijd zal leren of de plannen goed uitpakken voor woningzoekende. Er is nog steeds een enorm woningtekort in Nederland en ook voor 2023 is de prognose dat de doelstelling voor 100.000 nieuwe woningen niet gehaald gaat worden. De druk blijft aanhouden.

    Hoe ervaart IGN Vastgoed deze verschuiving

    Bij IGN Vastgoed spreken wij regelmatig investeerders en beleggers die ook in de ‘stenen’ zitten. Steeds vaker horen wij dat zij de handdoek in de ring gooien met betrekking tot het verhuren van extra woningen. Of zij kiezen voor het buitenland of zij kiezen voor alternatieve investeringen zoals aandelen, crypto’s of grond.

    Op dit moment is er veel onzekerheid binnen het financiële stelsel waardoor aandelen kelderen en de risico’s groter worden wanneer het vermogen boven de €100.000 op een bankrekening staat. De huidige situatie zorgt ervoor dat cryptocurrencies nu de laatste weken weer in de lift zitten.

    Wij merken bij IGN Vastgoed dat investeerders zoeken naar meer zekerheid en grond kan daarin een uitkomst zijn.

    Benieuwd of grond ook iets voor uw portefeuille is? Bekijk onze huidige projecten en vraag een gratis brochure aan.

    Bekijk projecten
    Waarom gemeenten geen uitspraken doen over toekomstige bouwlocaties 1024 538 IGN Vastgoed

    Waarom gemeenten geen uitspraken doen over toekomstige bouwlocaties

    Waarom gemeenten geen uitspraken doen over toekomstige bouwlocaties

    Gemeenten in het hele land verzilveren grond, maar tegen welke prijs? Grondspeculatie kan leiden tot economische zeepbellen, aantasting van het milieu, sociale onrust en concentratie van rijkdom. Voorheen voerden gemeenten voornamelijk een ‘actief grondbeleid’, dat wil zeggen dat gemeenten actief grond kopen met het idee hier later gebruik van te maken door bijvoorbeeld hier woningen te gaan ontwikkelen. Tegenwoordig mogen gemeenten dit niet meer op deze wijze doen om speculatie te voorkomen. Maar wat is speculatie eigenlijk?

    “Gemeenten zijn ongeveer 10 -15 jaar geleden het – effectieve – monopolie op het aankopen en bouwrijp maken van grond op woningbouwlocaties kwijtgeraakt. Tot die tijd viel de waardesprong door bestemmingswijziging grotendeels aan hen toe.”

    bron: https://www.rivm.nl/bibliotheek/digitaaldepot/3_De_grondmarkt_voor_woningbouwlocaties.pdf

    Wat grondspeculatie is

    Wat is grondspeculatie? Grondspeculatie is het kopen van grond met de bedoeling deze in de toekomst tegen een hogere prijs te verkopen. De waarde van de grond is gebaseerd op het potentiële gebruik, niet op het huidige gebruik. Grondspeculanten zijn vaak investeerders die niet van plan zijn om de grond zelf te gebruiken, maar rekenen op anderen om het te ontwikkelen. Gemeenten kunnen beslissen of een bestemming wijzigt en daarmee hebben zij veel invloed op de waardestijging van een stuk grond. Zo konden zij voorheen goedkoop grond opkopen, vervolgens de bestemming wijzigen en gronden door verkopen aan ontwikkelaars en daarmee enorme winsten behalen. Dat mag niet meer. 

    Hoewel grondspeculatie voordelen kan hebben, kan het ook leiden tot nadelen. Gemeenten zullen daarom niet vaak prijsgeven of zij ergens van plan zijn te ontwikkelen om speculatie te voorkomen. Zo houden gemeenten en provincies steeds vaker documenten geheim. Wanneer gemeenten dergelijke uitspraken doen kunnen investeerders daarop inspelen waardoor de grond duurder wordt voor de gemeente om deze aan te kopen.

    Hoe gemeenten geld verdienen aan grondspeculatie

    Gemeenten verdienen op verschillende manieren geld aan grondspeculatie. Eén manier is door ontwikkelaars “impactfees” in rekening te brengen. Impactheffingen zijn eenmalige kosten die ontwikkelaars aan de gemeente moeten betalen om de kosten te compenseren van infrastructuurverbeteringen die moeten worden aangebracht om de nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken. De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op de geschatte impact die de ontwikkeling zal hebben op de gemeente.

    Een andere manier waarop gemeenten geld verdienen aan grondspeculatie, is door grond tegen een te hoge prijs aan ontwikkelaars te verkopen. Dit wordt vaak gedaan via een proces dat onteigening wordt genoemd, waarbij de overheid privébezit in beslag neemt voor openbaar gebruik. In veel gevallen keert de overheid dan om en verkoopt het onroerend goed met winst aan een ontwikkelaar.

    Gemeenten kunnen zich ook bezighouden met grondspeculatie door land te herbestemmen voor ontwikkeling met een hogere dichtheid. Dit kan leiden tot meer inkomsten uit de onroerende voorheffing, maar ook meer inkomsten uit zaken als vergunningen en inspecties. Herbestemming kan ook leiden tot meer ontwikkelingsactiviteit, wat banen kan creëren en omzetbelasting kan genereren.

    Waarom gemeenten geen uitspraken doen over bouwlocaties

    Wat de nadelen zijn van grondspeculatie

    Grondspeculatie kan een aantal nadelen hebben, waaronder economische zeepbellen, aantasting van het milieu, sociale onrust en concentratie van rijkdom.

    Economische zeepbellen kunnen ontstaan ​​wanneer de prijs van grond of woningen wordt opgedreven door speculatie, wat leidt tot een onhoudbare markt. Dit kan uiteindelijk leiden tot een overwaardering van de grond waardoor deze minder aantrekkelijk wordt voor ontwikkelaars of gemeenten omdat zij hier ook aan willen verdienen. Als er te veel grond investeerders in hetzelfde gebied zitten met verschillende prijzen wordt het stuk minder aantrekkelijk. Om deze reden werkt IGN Vastgoed voornamelijk met een aanbiedingsplicht. Zo hoeft een gemeente of ontwikkelaar slechts met één partij om de tafel en behoudt iedere investeerder hetzelfde rendement.

    Aantasting van het milieu kan optreden wanneer ontwikkelaars land vrijmaken voor nieuwe bouwprojecten. Dit kan leiden tot bodemerosie, waterverontreiniging en verlies van leefgebied voor planten en dieren. Deze vraagstukken worden steeds belangrijker net zoals duurzaam bouwen en rekening houden met stikstof. Belanghebbende in de regio zijn daarom soms tegen het bouwen van woningen in hun omgeving. Dat brengt ons tot het volgende nadeel.

    Maatschappelijke onrust kan ontstaan ​​door verdringing van bestaande bewoners en bedrijven bij goedgekeurde nieuwbouwprojecten. Dit kan leiden tot protesten, petities en procedures. Dit zorgt voor vertraging van woningbouwprojecten en hier wil Minister Hugo de Jonge wat aan doen. Hij heet plannen gemaakt om de bezwaarprocedures tegen woningbouw te verkleinen.

    Rijkdom-concentratie treedt op wanneer speculanten grote hoeveelheden land opkopen, wat leidt tot een concentratie van rijkdom in de handen van een paar individuen. Dit kan ongelijkheid verergeren en tot sociale spanningen leiden.

    Hoe kom je erachter of jouw gemeente aan grondspeculatie doet?

    Om erachter te komen of uw gemeente zich bezighoudt met grondspeculatie, kunt u controleren op een beleid inzake grondspeculatie, zoeken naar bewijs van grondspeculatie en kijken wat het standpunt van de gemeente is over de kwestie. Als u wilt weten of uw gemeente zich bezighoudt met grondspeculatie, dan is de eerste stap het controleren op grondspeculatiebeleid. Als uw gemeente geen beleid heeft, betekent dat niet noodzakelijkerwijs dat ze niet bezig is met grondspeculatie, maar het kan moeilijker zijn om bewijs van de praktijk te vinden.

    Sinds 1 januari 2010 zijn overheden verplicht vanuit de Wet ruimtelijke ordening om ruimtelijke plannen te digitaliseren en toegankelijk te maken via de Landelijke Voorziening Ruimtelijkeplannen.nl. Het Kadaster en Geonovum zijn sinds 1 mei 2010 samen hier verantwoordelijk voor het beheer van deze Landelijke Voorziening. Overheden moeten dus hun plannen delen waardoor er dus indicatie getoont kunnen worden over speculatie van gronden.

    Zo kun je via Het Kadaster en Ruimtelijke Plannen kijken welke gronden in bezit zijn van de gemeente en welke plannen zij hebben met bepaalde gebieden.

    Via het Kadaster kan er ook gekeken worden voor welke prijs welke grond aan wie verkocht is.

    Wanneer er een bestemmingswijziging plaatsvindt kan deze teruggevonden worden op Ruimtelijke Plannen.

    Daarnaast kan een gemeente ook een voorkeursrecht uitspreken over bepaalde gronden. Dit geeft een overheid het eerste recht op koop wanneer de verkoper besluit de gronden te verkopen.

    Bekijk projecten
    Bezwaarprocedures tegen woningbouw moeten verkleint worden
    Bezwaarprocedures tegen woningbouw moeten verkleint worden 1024 538 IGN Vastgoed

    Bezwaarprocedures tegen woningbouw moeten verkleint worden

    Bezwaarprocedures tegen woningbouw moeten verkleint worden

    Het kabinet wil de komende jaren 900.000 woningen bouwen tot 2030. Afspraken zijn gemaakt en versnellingsprojecten zijn aangewezen. Een van de grootste obstakels binnen het proces zijn de bezwaarprocedures van omwonenden. Minister Hugo de Jonge wil hard ingrijpen en vindt dat er afgelopen jaren te veel de focus is gelegd op de omwonende die bezwaar indienen in plaats van woningzoekende.

    Als het aan de minister ligt komt hier verandering in. Volgens de minister zorgen de bezwaarprocedures voor te veel vertraging bij nieuwbouwprojecten. De druk om te bouwen is de afgelopen jaren stevig toegenomen en er moet dan ook veel veranderen om het proces te kunnen versnellen. De plannen liggen klaar alleen duurt te periode tussen de bouwplannen en het overdragen van de sleutel aan nieuwe huiseigenaren te lang.

    “Bij elk plan om ergens te bouwen klimmen mensen in de pen. Iedereen wil meer huizen. Maar als niemand het in zijn of haar buurt wil, wordt er dus nergens gebouwd. Dat moet worden doorbroken door in procedures ook het belang van woningzoekenden mee te laten wegen.”

    Minister Hugo de Jonge

    Tijd moet gehalveerd worden

    In de huidige situatie kunnen omwonenden bezwaar aantekenen tegen de woningbouwplannen die gerealiseerd zijn door een projectontwikkelaar. Wanneer dit bezwaar wordt afgewezen kunnen de belanghebbende in beroep gaan en daarop nogmaals in hoger beroep gaan. Dit zorgt voor enorme vertragingen wat jaren in beslag neemt. De minister wil ervoor zorgen dat het hoger beroep wettelijk komt te vervallen. Zo kan het proces versnellen en kan er slechts één keer in beroep worden gegaan. Hierdoor kunnen vergunningen sneller onherroepelijk worden afgegeven.

    Een ander probleem is het personeelstekort bij de gemeentes in Nederland. Het wordt steeds moeilijker om het tekort aan te vullen. Dit speelt niet alleen bij gemeentes maar ook bij veel marktpartijen in Nederland. Gemeentes trekken alles uit de kast om personeel aan te trekken zoals hogere salarissen en betere arbeidsvoorwaarden. De minister wil het personeelstekort tegengaan door 90 miljoen beschikbaar te stellen voor extra personeel. Het tekort aan ambtenaren moet worden opgelost zodat de werkdruk verlaagd wordt en er niet te veel op de stapel blijft liggen.

    Woningen moeten en kunnen sneller gerealiseerd worden

    Naast het versnellen van het proces bij het gemeentehuis vindt de minister dat er ook sneller gebouwd moet worden en dit kan ook. Er kan niet geoorloofd worden dat bouwprojecten tien jaar duren terwijl dit ook in drie jaar kan.  Tegenwoordig kan de bouw flink versneld worden door gebruik te maken van fabrieken waar huizen in gebouwd kunnen worden. Door standaardisatie kan er innovatiever gebouwd worden en vele malen sneller.

    Om de doelstelling van 900.000 woningen te halen in 2030 moet er gekeken worden naar zulke oplossingen en sneller bouwplaatsen aangewezen worden.

    Projecten met potentie

    De druk om te bouwen wordt alsmaar groter en de minister wil dat er snel schot in de zaak komt. Potentiële grondprojecten bieden oplossing om bouwlocaties aan te wijzen.

    Benieuwd naar de mogelijkheden? Vraag geheel vrijblijvend een brochure aan!

    Bekijk projecten
    Migratiesaldo kan voor problemen zorgen voor het bouwen van 900.000 woningen voor 2030 geeft minister Hugo de Jonge aan
    Migratiesaldo kan voor problemen zorgen voor het bouwen van 900.000 woningen voor 2030 geeft minister Hugo de Jonge aan 1024 683 IGN Vastgoed

    Migratiesaldo kan voor problemen zorgen voor het bouwen van 900.000 woningen voor 2030 geeft minister Hugo de Jonge aan

    Migratiesaldo kan voor problemen zorgen voor het bouwen van 900.000 woningen voor 2030 geeft minister Hugo de Jonge aan

    Minister Hugo de Jonge wil de woningnood in Nederland aanpakken, met name in gebieden waar het woningtekort een probleem is. Volgens de minister is er in sommige delen van het land een tekort aan betaalbare en goede huisvesting, vooral voor mensen met een laag inkomen of die voor een bepaalde tijd in Nederland verblijven. Dit kan leiden tot sociale onrust en problemen met de gezondheid van mensen die in slechte omstandigheden moeten wonen. De komende jaren wil de minister 900.000 woningen bij gaan bouwen tot 2030 echter verwacht hij nu problemen om de doelstelling te halen door de hoge toename van migranten: “Als het migratiesaldo blijft zoals het is, heb je aan 900.000 woningen in 2030 lang niet genoeg”.

    “Als het migratiesaldo blijft zoals het is, heb je aan 900.000 woningen in 2030 lang niet genoeg”

    Meer sociale en betaalbare woningen

    Om de woningnood op te lossen, heeft minister De Jonge verschillende maatregelen voorgesteld. Zo wil hij het aantal sociale huurwoningen verhogen door middel van de bouw van nieuwe woningen en het opkopen van bestaande huizen die vervolgens worden omgebouwd tot sociale huurwoningen. Ook wil hij het makkelijker maken voor mensen om zelf een woning te bouwen of te kopen door het verlagen van de hypotheekrente en het verhogen van de maximale hypotheek.

    Huisvesting voor migranten moet beter

    Daarnaast wil de minister ook de toegang tot huisvesting voor mensen met een tijdelijk verblijf in Nederland verbeteren. Zo wil hij ervoor zorgen dat deze mensen eerder toegang krijgen tot sociale huurwoningen en dat ze langer in dezelfde woning kunnen blijven. Ook wil hij het aantal tijdelijke woningen verhogen, zodat mensen tijdelijk een goede plek hebben om te wonen terwijl ze op zoek zijn naar een permanente oplossing.

    Tot slot wil minister De Jonge ook werken aan het verminderen van de vraag naar huisvesting door het aanbieden van alternatieven, zoals co-wonen en kamerdelen. Dit kan ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen toch een betaalbare en goede woning kunnen vinden.

    Aanbod gaat toenemen

    De maatregelen van minister De Jonge zijn gericht op het verminderen van de woningnood in Nederland en het verbeteren van de leefomstandigheden voor mensen met een laag inkomen of tijdelijk verblijf in het land. Het is belangrijk dat er genoeg betaalbare en goede huisvesting is voor iedereen, om sociale onrust en gezondheidsproblemen te voorkomen. Alleen door samen te werken aan een oplossing, kunnen we de woningnood in Nederland aanpakken. Daarnaast heeft de minister plannen gepresenteerd om de middenhuur aan banden te leggen. Daarmee wil hij ervoor zorgen dat woningen betaalbaarder worden maar zorgt er ook voor dat investeren voor beleggers minder aantrekkelijk wordt.

    Meer dan 900.000 woningen nodig de komende jaren

    Investeren in grond wordt hierdoor steeds interessanter omdat de druk om te bouwen steeds meer toeneemt. De jaarlijkse doelstellingen om 100.000 woningen te bouwen wordt tot nu toe nog niet gehaald en door het hoge migratiesaldo zullen er meer woningen gebouwd moeten worden waardoor er uiteindelijk meer dan 900.000 woningen nodig zijn. 

    Benieuwd of investeren in grond ook voor u interessant is? Vraag een gratis brochure aan van onze lopende projecten.

    Projecten bekijken
    Hugo de Jonge legt middenhuur aan banden
    Hugo de Jonge legt middenhuur aan banden 1000 625 IGN Vastgoed

    Hugo de Jonge legt middenhuur aan banden

    Hugo de Jonge legt middenhuur aan banden

    Al maanden werd er over gesproken en nu lijkt Hugo de Jonge met de concrete plannen te komen voor het aan banden leggen van de middenhuur. Al jaren wordt er geklaagd over de extreem hoge huurprijzen die worden gevraagd voor veel te kleine woningen. Om huurders met een middeninkomen te beschermen en ervoor te zorgen dat zij een eerlijke prijs kunnen betalen voor de huur wil het kabinet de middenhuur reguleren.

    Middels een puntensysteem wordt elke huurwoning gecontroleerd en beoordeeld op bijvoorbeeld de ruimte, de voorzieningen en de duurzaamheid van de woning. Op basis hiervan worden er punten gegeven. Deze punten worden jaarlijks geïndexeerd en beoordeelt. Een mooi uitkomst voor woningzoekende en voor personen die op het moment te veel betalen voor een woning en minder geld aan het eind van de maand overhouden. Slecht nieuws voor investeerders omdat er een maximale huurprijs van €1100 gevraagd kan worden wanneer een woning niet aan alle punten voldoet.

    Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening: “Een betaalbare huurwoning is voor mensen met een middeninkomen steeds minder vanzelfsprekend. Door de enorme schaarste wordt de hoofdprijs gevraagd voor woningen die dat echt niet waard zijn. Terwijl leraren, verpleegkundigen en politieagenten die rekening mogen betalen. Met de regulering van de middenhuur wil ik hen beter beschermen tegen excessen, zodat mensen een eerlijke prijs voor hun woning betalen.”

    Vastgoed verhuren wordt minder rendabel

    Investeerders zijn niet blij met de nieuwe regels van minister de Jonge. Voor hen voelt het als de volgende klap in het gezicht en gaven aan bij een bespreking over de plannen van de minister, dat zij geen vertrouwen in hem hebben en zijn plannen. Hierdoor trekken investeerders massaal naar het buitenland of kiezen voor andere vormen van investeren zoals grond.

    Door de maximale huurprijs wordt het minder interessant voor investeerders om te investeren in ‘stenen’. De investeringen die zij moeten doen om meer punten te krijgen wegen soms niet op tegen de huurprijs die zij ontvangen. Door de lagere huurprijs die zij ontvangen wordt het minder interessant om in vastgoed te investeren.

    Hugo de Jonge wil hiermee voorkomen dat vastgoed bij zogenoemde ‘huisjesmelkers’ beland en dat huurders beschermt worden.

    Investeren in vastgoed wordt in het geheel minder aantrekkelijk

    Naast de plannen voor het aan banden leggen van de middenhuur wordt ook de overdrachtsbelasting in 2023 verhoogt van 8% naar 10,4%. Met de gemiddelde huizenprijzen van tegenwoordig zorgt dit er voor dat een investeerder duizenden euro’s meer kwijt is voor het aankopen van een woning. Daarnaast zijn er ook nog plannen om de inkomsten uit box-3 hoger te belasten. Investeerders in vastgoed ontvangen vanaf 2023 dus minder huurinkomsten uit hun portefeuille, betalen meer overdrachtsbelasting bij het aanschaffen van nieuwe panden, gaan in de toekomst meer belasting betalen en moeten grotere investeringen doen in de huidige en toekomstige portefeuille om de huurprijs omhoog te kunnen schroeven.

    Luc van Dijk, partner bij Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs, trek uit zijn berekening de conclusie dat het slimmer is om te verkopen dan inkomsten te werven uit de verhuur van woningen.

    Laatste woord nog niet gesproken

    Beleggers en investeerders zijn dus niet blij. Veel partijen willen daarom nog in gesprek gaan met de minister omdat er nog veel haken en ogen zijn aan zijn plannen. Zo geeft Edward Touw van Heimstaden aan dat de problemen alleen maar groter worden:

    “De minister lijkt op de zorgen over verduurzamingscapaciteit te anticiperen door minpunten in het WWS toe te kennen voor labels met een E-, F- of G-label. “Maar eisen stellen is geen oplossing,” zegt Touw. “Deze eisen veranderen niets aan het feit dat met het doortrekken van het huidige puntensysteem het vaak financieel simpelweg niet mogelijk is om te verduurzamen. Het enige dat de minister nu doet is verhuurders die willen verduurzamen dwingen tussen linksom of rechtsom verlies maken.”

    Heimstaden waarschuwt dan ook dat de regulering ervoor zal zorgen dat veel niet-duurzame woningen in de komende jaren verkocht zullen worden. Omdat deze complexen niet als geheel aan een andere investeerder kunnen worden verkocht, zullen veel verhuurders worden gedwongen woningen één-voor-éen te gaan verkopen – het zogenaamde uitponden. ” 

    Investeerders stappen massaal over

    Afgelopen jaar hebben we al veel vastgoedinvesteerders mogen verwelkomen tot onze partij. We zien dat er een grote verschuiving plaats vindt van vastgoedinvesteerders die nu in de grondmarkt stappen omdat er een heleboel voordelen aanzitten. Met de veranderende plannen die gepresenteerd worden wordt het steeds minder interessant om te investeren en beleggen in vastgoed in Nederland.

    Benieuwd wat investeren in grond voor u kan beteken? Bekijk onze lopende projecten en vraag een vrijblijvende brochure aan.

    Bekijk projecten
    7,5 miljard wordt uigetroken voor betere bereikbaarheid van nieuwe woonwijken
    7,5 miljard wordt uigetroken voor betere bereikbaarheid van nieuwe woonwijken 1000 667 IGN Vastgoed

    7,5 miljard wordt uigetroken voor betere bereikbaarheid van nieuwe woonwijken

    7,5 miljard wordt uigetroken voor betere bereikbaarheid van nieuwe woonwijken

    De komende jaren moeten er ontzettend veel woningen bijgebouwd worden. Het kabinet heeft als doelstelling dat er tegen 2030 zo’n 900.000 woningen erbij gebouwd moeten zijn. Een enorme uitdaging wat tot nu toe nog niet op schema ligt. Gemeentes bouwen het liefst binnen de bereikbaar gelegen gebieden en waar er weinig aanpassingen gemaakt moeten worden voor de wegen en toegankelijkheid voor deze nieuwe woonwijken. Deze zogeheten inbreidingsprojecten kunnen sneller gerealiseerd worden en zijn een aanvulling op de bestaande bouw. Uitbreidingsprojecten vragen meer tijd en hiervoor moet er naast de woningen zelf ook de bereikbaarheid van deze woonwijken worden gerealiseerd.

    Grootste deel gaat naar voorzieningen van het openbaar vervoer

    Zo’n 46% van het budget wordt beschikbaar gesteld voor de voorzieningen voor het openbaar vervoer. In sommige delen van het land worden er steeds minder bussen of treinen ingezet. Dit heeft vele oorzaken. Dit komt onder andere door soms bezuinigingen en soms door personeelstekort. Het kabinet wil hier verandering in brengen. Daarnaast wanneer er nieuwe woonwijken worden gebouwd in buitengebieden moeten deze bereikbaar worden met het openbaar vervoer.

    bron: rijksoverheid

    Wat betekend dit voor de woningbouw?

    De bovenstaande kaart toont aan waar er versneld wordt geïnvesteerd om de bouw van zo’n 207.000 woningen te versnellen. Overal in het land wordt versneld gebouwd maar voornamelijk in de randstad. Ook te zien is waar er voor grootschalig binnen- en buitenstedelijk wordt geïnvesteerd. Zoals te zien zijn er meer binnenstedelijke investeringen omdat er eerst wordt gekozen voor inbreidingsprojecten.

    Belangrijk is dat er de komende tijd ook een aantal buitenstedelijke projecten zullen ontwikkeld worden. Deze kaart geeft aan waar de overheid bereid is te investeren en waar toekomstige woningen komen. In totaal moet de financiële impuls voor de versnelling van ongeveer 400.000 woningen zorgen.

    IGN Vastgoed heeft een aantal mooie proposities die aansluiten bij deze weergave. Dit is weer een indicatie van waar er de komende jaren woningen ontwikkeld gaan worden.

    Benieuwd naar onze projecten?

    Bekijk projecten
    Kabinet bereikt akkoord over 900.000 woningen
    Kabinet bereikt akkoord over 900.000 woningen 907 510 IGN Vastgoed

    Kabinet bereikt akkoord over 900.000 woningen

    Kabinet bereikt akkoord over 900.000 woningen

    Al jaren zijn er doelstellingen gemaakt om de komende jaren woningen bij te bouwen. In de jaren 2021 tot 2030 zouden er 1 miljoen woningen bijgebouwd moeten worden. Dit zou neerkomen op elk jaar 100.000 nieuwe woningen. Een ambitieuze doelstelling die op papier makkelijk geformuleerd is maar in de praktijk lastig blijkt te realiseren. Het bouwen van 100.000 woningen ieder jaar is namelijk tot op heden nog steeds niet gehaald. Dit jaar wordt de doelstelling ook niet gehaald en voor 2023 is al voorspeld dat er zelfs minder wordt gebouwd als voorafgaande jaren. Een moeilijke opgave dus die volgens vele experts niet haalbaar is.

    Minister Hugo de Jonge verschuift het probleem naar de provincies

    De doelstellingen zijn al jaren bekend. Onlangs is er in het nieuws verschenen dat er een akkoord is tussen het kabinet en de provincies voor het bouwen voor 900.000 woningen. 900.000 woningen wordt benoemd maar het kabinet loopt nu al achter en zal volgend jaar verder achter op schema raken. Dit is namelijk te achterhalen aan het aantal verleende bouwvergunningen. Veel waren er al vergeven voor 2023 maar dit jaar zijn er bijzonder weinig aanvragen gedaan.

    Een reden hiervoor is de stikstof crisis. De crisis brengt veel onzekerheid en heeft ervoor gezorgd dat er minder vergunningen worden verleend én worden aangevraagd. Grote investeerders en projectontwikkelaars lopen namelijk weg uit Nederland en kiezen liever voor het buitenland door de vele regels en procedures die in Nederland doorlopen moeten worden. Hierdoor loopt de bouw enorme vertragingen op.

    Daarnaast doen gemeentes er ook ontzettend lang over op vergunningen te verlenen mede door een tekort in personeel.

    Het is daarom eigenlijk een verplaatsing van het probleem. Hugo de Jonge maakt de afspraak met de provincies dat zij er voor moeten zorgen dat deze extra woningen de komende jaren gebouwd gaan worden. Aan de andere kant wordt er niks gedaan om het de provincies makkelijker te maken om sneller te kunnen bouwen. Het wordt een enorme uitdaging. In ieder geval wordt er door de afspraken wel meer druk gelegd op het realiseren van woningen. Dit betekend dat men genoodzaakt is sneller bouwlocaties aan te wijzen.

    Omgevingswet opnieuw uitgesteld

    De lang verwachtte omgevingswet loopt wederom vertraging op. De omgevingswet is al in 2015 aangenomen door de Tweede Kamer en in 2015 door de Eerste Kamer. Minister Hugo De Jonge wilde de wet oorspronkelijk op 1 januari 2023 inlaten gaan maar moet de helaas weer met een half jaar verschuiven. De omgevingswet is een wet die 26 wetten bundelt waardoor het makkelijker moet worden om bijvoorbeeld in te kunnen zien welke wetten en regels gelden in deze omgeving waardoor het sneller voor planologen makkelijk gemaakt moet worden. Dit zou een snellere impact op de woningbouw moeten hebben maar critici zijn sceptisch.

    Aantal woningen per provincie

    Het aantal nieuwe woningen per provincie tot en met 2030

    Nieuwe woningen per provincie
    Drenthe13.631
    Flevoland39.193
    Friesland17.500
    Gelderland100.000
    Groningen28.359
    Limburg26.550
    Noord-Brabant130.600
    Noord-Holland183.600
    Overijssel42.300
    Utrecht83.500
    Zeeland16.500
    Zuid-Holland235.460
    Totaal aantal woningen917.193

    Het kabinet stelt hierbij 11 miljard beschikbaar voor de provincies om de plannen te realiseren. Het kabinet vraagt om een eigen investering van 60 miljard van de woningcorporaties.

    Projecten per provincie

    IGN Vastgoed heeft vele projecten lopen in verschillende provincies. Zoals hierboven aangegeven moeten er in de randstad de meeste woningen bijgebouwd worden. Maar ook in Gelderland worden de komende jaren extra woningen gebouwd. In Gelderland ligt het grootste natura 2000 gebied van Nederland waardoor er streng rekening gehouden moet worden met het stikstofbeleid. Desondanks moet er alsnog gebouwd worden. IGN Vastgoed onderzoekt altijd zorgvuldig in samenwerking met externe partijen of gebieden potentie hebben. Benieuwd naar onze proposities? Vraag een gratis brochure aan!

    Bekijk projecten
    In 2023 zal de bouw van nieuwe woningen nog meer krimpen
    In 2023 zal de bouw van nieuwe woningen nog meer krimpen 800 533 IGN Vastgoed

    In 2023 zal de bouw van nieuwe woningen nog meer krimpen

    In 2023 zal de bouw van nieuwe woningen nog meer krimpen

    De huizenmarkt zal in 2023 opnieuw een klap moeten incasseren. De verwachting is namelijk dat er een behoorlijke krimp zal ontstaan volgend jaar. De vraag naar woningen is ongekend hoog. Op basis van de rekenmodellen uit 2019 moesten er van 2021 tot 2030 1 miljoen woningen bij komen om het woningtekort op te vangen. Helaas zijn de doelstellingen om elk jaar 100.000 nieuwe woningen te bouwen nog steeds niet gehaald en zal volgend jaar het aantal te bouwen huizen zelfs krimpen in vergelijking met 2022.

    Problemen worden groter voor Minister Hugo de Jonge

    Door toenemende migratie groeit de bevolking harder dan verwacht. Hierdoor zijn de rekenmodellen die destijds zijn gebruikt niet meer relevant. Het woningtekort zal als maar groter worden dan van te voren is berekend. Daarboven op komt dat de doelstellingen niet wordt gehaald. Verwacht wordt dat dit jaar 71.000 nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. Dit ligt nog steeds onder de beoogde 100.000 woningen. Volgend jaar wordt zelfs verwacht dat dit aantal ‘slechts’ op 60.000 zal blijven steken.

    Van 2020 tot 2022 zullen er dan ongeveer 210.000 woningen bij gebouwd zijn terwijl dit aantal al op 300.000 had moeten staan. Volgend jaar zullen hier dan 60.000 woningen bijkomen maar het tekort wordt alleen maar groter omdat de teller dan al op 400.000 had moeten staan. Het bouwtempo moet echt omhoog om de doelstelling te kunnen halen maar het ziet er niet naar uit dat dit nog gaat lukken.

    Minister Hugo de Jonge moet de aankomende jaren met doorslaggevende plannen komen om de bouw op gang te krijgen.

    woningbouw-ontwikkeling

    bron: https://www.destentor.nl/zeewolde/cbs-cijfers-bouw-nieuwe-huizen-neemt-hard-toe-in-deze-gemeenten-rond-de-randmeren-en-op-de-veluwe~adec6811/

    Stijgende kosten bouwmaterialen

    De energiecrisis hakt er hard in. Gezinnen krijgen minder te besteden en door de toenemende rente zullen woningzoekende niet snel meer overbieden op de aangeboden huizen op de markt. Hierdoor dalen de huizenprijzen wat het voor projectontwikkelaars extra lastig maakt om betaalbare woningen te ontwikkelen.

    De toenemende kosten die ontstaan door de energiecrisis zorgen ervoor dat materialen duurder worden. Denk bijvoorbeeld aan bakstenen of dakpannen die in de oven worden gebakken. Prijzen schieten dusdanig omhoog dat bedrijven de productie naar beneden schroeven of zelfs helemaal stilleggen.

    Projectontwikkelaars worden gedwongen terug te gaan naar de teken- en rekenkamer om er voor te zorgen dat woningen betaalbaar blijven en duurzaam ontwikkeld kunnen worden.

    Stikstofcrisis zorgt voor vetraging

    Nederland is al tijden verstrikt in een enorme stikstofcrisis. Om aan de Europese normen te voldoen moet de stikstof uitstoot drastisch naar beneden worden geschroefd. Nederland stoot namelijk 4x zoveel stikstof uit per m2 dan andere Europese lidstaten. In Nederland hebben we een enorme veestapel dat voor de meeste stikstof uitstoot zorgt, namelijk zo’n 61% van alle uitstoot. Echter wordt er door het strenger beleid nu overal gekeken hoe we stikstof kunnen reduceren of compenseren. Hierdoor worden bouwvergunning niet meer zomaar vergeven en er worden minder aanvragen gedaan.

    De stikstofregels maken het moeilijker om in Nederland te kunnen bouwen. Toch is er een lichtpuntje aan de horizon. Afgelopen week is stikstofbemiddelaar Remkes tot een advies gekomen voor het kabinet. Hij geeft hierin aan dat wanneer de piekbelasters binnen de agrarische sector worden uitgekocht er weer meer ruimte is om bijvoorbeeld te bouwen. Het is nu afwachten wat het kabinet met het advies doet en hoe snel ze daar mee aan de slag gaan.

    Potentiële bouwlocaties blijven achter

    Door de stikstof regels mag er niet zomaar in de buurt van een natura 2000 gebied gebouwd worden. Daarnaast zijn er veel aangewezen locaties waarvan het bestemmingsplan nog niet vast staat. Veel plannen worden ingediend maar door een ambtenaren tekort laten deze bestemmingswijzigingen op zich wachten. Daarnaast duren deze processen nu langer doordat er rekening gehouden moet worden met extra regels.

    IGN Vastgoed heeft vele potentiële projecten lopen waarbij in samenwerking met adviseurs gekeken wordt naar toekomstige bouwlocaties. Tijdens ons onderzoek kijken we naar proposities die als uitbreiding of inbreiding bij stedelijke gebieden gelden. Hierbij wordt altijd rekening gehouden met en onderzoek gedaan naar stikstof.

    Wil u meer weten over onze lopende projecten en meer informatie ontvangen? Bekijk dan onze lopende projecten!

    Bekijk projecten
    Het belang van een gespreide beleggingsportefeuille 780 519 IGN Vastgoed

    Het belang van een gespreide beleggingsportefeuille

    Het belang van een gespreide beleggingsportefeuille

    Diversificatie van uw beleggingsportefeuille is belangrijk omdat het voorkomt dat u te veel wordt blootgesteld aan één sector of markt. Een gediversifieerde beleggingsportefeuille heeft investeringen in een verscheidenheid van verschillende activa, zoals aandelen, obligaties, beleggingsfondsen, crypto en zelfs onroerend goed zoals grond.
    Beleggingen die niet goed gediversifieerd zijn, hebben zeer hoge risico’s omdat ze sterk aan elkaar gecorreleerd zijn. Als u bijvoorbeeld al uw geld in één bedrijf investeert, loopt u het risico dat het bedrijf failliet gaat en u met lege handen achterblijft. Een ander voorbeeld is al uw eieren in één mandje leggen door alles wat u hebt in één enkel aandeel te investeren. Als dat aandeel dan plotseling instort, zal ook uw hele portefeuille sterk dalen. Veel financiële adviseurs raden aan om ten minste 50% van uw beleggingen buiten de thuismarkt te houden met het oog op diversificatie oftewel spreiding.

    Waarom is diversificatie belangrijk?

    Zoals iedereen weet brengt investeren risico’s met zich mee. Met de huidige zaken die spelen in de wereld is er veel onzekerheid. Door de energiecrisis vallen bedrijven om of moet de productie worden stilgelegd, geopolitieke spanningen zorgen voor problemen in de aanvoerlijn, de oorlog in Oekraïne brengt problemen met zich mee en ondanks dat we net terug zijn gekomen uit de coronapandemie heerst er altijd nog de spanning van een nieuwe golf. Daar bovenop komt nog eens de torenhoge inflatie en de stikstofcrisis. Al deze spanningen brengen risico’s met zich mee die invloed kunnen hebben op het inkomen en de beleggingsportefeuille.

    Door investeringen en beleggingen te spreiden wordt dit risico verkleint. De onzekerheid in de ene markt hoeft geen invloed te hebben op de ander. Het is daarom verstandiger om meerdere activa in de portefeuille te hebben. Elke investering heeft ook namelijk ook zijn eigen risico patroon. Als investeerder kun je ervoor kiezen om te investeren met een hoog, midden of laag risico wat vaak ook gepaard gaat met een lang-, midden-, of kortlopend termijn. Door te spreiden hier in wordt het risico verkleint.

    beleggingsportefeuille

    Diversificatie strategieën voor beleggen in een aandelenportefeuille

    Aandelen zijn ingedeeld in verschillende sectoren. In totaal zijn er 11 hoofd sectoren en daaronder vallen weer subcategorieën per sector. De 11 sectoren zijn als volgt:

    • Materialen (grondstoffen)
    • Energie
    • Cyclische consumptiegoederen
    • Defensieve consumptiegoederen
    • Industrie
    • Gezondheidszorg
    • Technologie
    • Nutsbedrijven
    • Telecommunicatie
    • Financiële Dienstverlening
    • Vastgoed

    Deze sectoren zijn weer in te delen op basis van hun eigenschappen. Zo zijn er een aantal sectoren die vrij stabiel zijn die niet hard stijgen maar ook niet hard dalen. Dit biedt meer zekerheid. Andere sectoren zijn minder stabiel zoals bijvoorbeeld de financiële dienstverlening die eigenlijk bij elke crisis wel wordt geraakt.

    Door te spreiden in verschillende sectoren kun je het risico spreiden. Binnen deze sectoren kun je weer kijken naar subcategorieën, markten, landen en valuta. Door goed onderzoek te doen kun je een zekere portfolio opbouwen.

    Diversificatie strategieën voor beleggen in obligaties en beleggingsfondsen

    Beleggingsfondsen zijn zeer populair om risico te verminderen. Een beleggingsfonds wordt beheerd door experts. Het is in feiten in portefeuille van meerdere investeerders die beheert wordt door een partij met ervaring en expertise die hiermee beleggingen doet. Er zijn verschillende beleggingsfondsen. Grofweg kunnen er vier soorten worden onderscheiden:

    • Aandelenfondsen
    • Hedgefondsen
    • Obligatiefondsen
    • Mixfondsen

    Binnen deze fondsen worden er verschillende investeringen en beleggingen opgenomen om zo weer risico te spreiden. Door hier in te investeren, vertrouw je op de expertise van de beheerder. Omdat deze beheerder meer ervaring heeft wordt het risico verminderd. Echter is dit ook niet geheel zonder risico en kan er ook een negatief rendement behaald worden. Toch kiezen veel investeerders voor deze manier van beleggen.

    Diversificatie strategieën voor beleggingen in onroerend goed

    Al jaren is vastgoed een populaire belegging. Dit werd decennia lang gezien als een betrouwbare belegging die weinig tot geen risico kende. Echter leert het verleden ons anders. Zo is de kredietcrisis in 2008 ontstaan doordat banken in de Verenigde Staten te veel risico’s namen bij de hypotheekverstrekking. Dit heeft een wereldwijde impact gehad op de economie.

    De afgelopen jaren hebben we gezien dat de vastgoedmarkt weer booming is. Doordat de economie jarenlang in goed vaarwater verkeerde hadden mensen steeds meer vermogen kunnen opbouwen. De kredietcrisis heeft veel bouwbedrijven doen omvallen wat ervoor gezorgd heeft dat de bouw van nieuwe woningen enorm opzich heeft laten wachten. Dor immigratie en de bevolkingsgroei is er een tekort gekomen aan huizen wat de vraag naar huizen heeft doen stijgen. Een lage rente heeft er voor gezorgd dat men meer kon lenen en dus schoten de prijzen op huizenmarkt omhoog. Hedendaags zien we door de zaken die spelen in de wereld een keerpunt hierin maar de vraag naar woningen blijft.

    Door te investeren in verschillende vastgoedprojecten heeft dit de laatste jaren vaak gezorgd voor lucratieve rendementen voor beleggers. Echter trekt de woningzoekende aan het kortste eind omdat woningen bijna niet meer te betallen zijn.

    Investeren in grond als spreidingsoptie

    Het woningtekort is de afgelopen jaren ontzettend toegenomen. Het rijk heeft als doelstelling genomen om jaarlijks 100.000 woningen bij te bouwen. Echter wordt deze doelstelling jaar op jaar nog niet gehaald en dat zal in 2022 ook niet gebeuren. Hierdoor wordt de druk om huizen te bouwen alsmaar groter.

    Om huizen te kunnen bouwen is er grond nodig. Grond is schaars en kan niet worden bijgemaakt. Dit maakt investeren in grond een interessante optie voor investeerders binnen hun beleggingsportefeuille. Grondprijzen blijven al jaren stijgen ongeacht of de bestemming wijzigt. Dit maakt grond een waardevast goed. Echter is dit niet zonder risico’s. Sommige partijen verkopen grond als ‘warme grond’ terwijl er duidelijke indicaties zijn dat de grond niet op korte termijn meer waard zal worden dan de agrarische waarden. Toch verkopen deze partijen grond tegen een aanzienlijk hogere prijs waardoor het voor investeerders langer duurt voordat er rendement wordt behaald of is er zelfs kans dat dit helemaal niet gaat gebeuren

    IGN Vastgoed speelt in op deze toenemende vraag en kijkt naar strategisch gelegen gronden binnen Nederland. Door grondig onderzoek te doen, onze ervaring en expertise hebben wij investeerders al regelmatig mogen feliciteren met het behalen van mooie rendementen. Onze transparantie biedt vertrouwen voor de toekomst en langdurige partnerschappen.

    Benieuwd naar onze proposities binnen Nederland? bekijk dan onze projecten!

    Bekijk projecten
    Hoe kan de woningbouw versnellen?
    Hoe kan de woningbouw versnellen? 1024 576 IGN Vastgoed

    Hoe kan de woningbouw versnellen?

    Hoe kan de woningbouw versnellen?

    Een schreeuwend tekort aan woning heerst al jaren en daarom moet er de komende jaren flink bijgebouwd worden. Echter blijkt dit in de praktijk niet zo makkelijk. Projectontwikkelaars lopen tegen opstapelende regels en procedures wat er voor heeft gezorgd dat steeds meer investeerders ervoor kiezen om in het buitenland te investeren in plaats van Nederland. Daarnaast is er nog de stikstofcrisis wat voor verdeeldheid zorgt binnen het politiek landschap terwijl de maatschappij schreeuwt om woningen.

    Het expertteam woningbouw ondersteunt

    Het Expertteam woningbouw is een onafhankelijke partij die ondersteunt bij het ontwikkelen van woningbouw op elke mogelijke manier. Van ruimtelijke plannen tot de creativiteit binnen het bouwen en de omgang met de wetten en regels omtrent woningbouw.

    Marktpartijen kunnen bij het Expertteam terecht voor ondersteuning om samen een agenda te maken voor het ontwikkelen van projecten. Hierbij worden alle partijen betrokken om zo het proces te versnellen. Het Rijk kan hierbij helpen om het proces te versnellen door samen met het Expertteam te kijken naar eventuele belemmeringen en hoe deze opgelost kunnen worden. Er wordt gekeken naar voorgaande projecten om te kijken of de ervaringen hiervan toegepast kunnen worden op nieuwe projecten.

    In het najaar van 2022 komt er een versnellingsplan

    In het najaar van 2022 wil het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties naar buiten komen met een plan om de processen productiever en efficiënter te maken. Samen met overheden en marktpartijen willen ze kijken hoe ze dit gezamenlijk sneller samen kunnen oppakken.

    Jeroen Hatenboer (Lid Expertteam Woningbouw bij Rijksdienkst voor Ondernemend Nederland) en Isabelle van de Geer (plaatsvervangend directeur directie Woningbouw bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) gaan in gesprek met Platform31 over hoe de woningbouw kan versnellen.

    Bekijk het gesprek onder in de video.

    Bonusum bonusum.com betting sites offering trial bonuses deneme bonusu
    1v1.lol google sites unblocked bit life funny shooter 2 slope paperio io games unblocked 1v1.lol io games unblocked games krunker.io unblocked
    fapjunk
    ankara escort
    Akücü akumyolda.com akücü akümyoldaİnci akü 60 amper inci akü 60 amper akumyolda.comAkü yol yardım olarak akü takviye ve değişimi hzmetleri sunuyoruz. akü yol yardım İngilizce Türkçe çeviri ingilizceturkce.gen.tr ile ingilizce türkçe çeviriAlçalan burç hesaplama sitesi hesaparaclari.com hesaparaclari.comTranslate to English with translatedict.com TranslateDictTranslate Spanish to English audio with spanishenglish.comTranslate Spanish to English audio with spanishenglish.comCalculatorcafe helps to calculate loans as a loan calculator.Calculatorcafe.com
    antalya bayan escort
    Free Porn
    Free Porn
    Ev depolama Ucuz nakliyat teensexonline.com